Was ein Erbbaurecht ist und worauf Sie unbedingt achten sollten!
Ein Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, welches es dem Eigentümer erlaubt, ein Bauwerk auf einem Grundstück zu errichten und zu besitzen, welches nicht ihm gehört. Einfacher erklärt: Wenn Sie Eigentümer eines Erbbaurechts sind, dann dürfen Sie ein Haus auf einem Grundstück bauen, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Wenn das Haus bereits gebaut ist, dann dürfen Sie das Haus besitzen, obwohl es auf einem Grundstück steht, welches nicht Ihnen gehört. Normalerweise gehören die Eigentume am Haus und am Grundstück zusammen. Beim Erbbaurecht werden diese Eigentume voneinander getrennt. Es gibt also zwei Eigentümer - den des Grundstückes und den des Hauses. Als Ausgleich für die Nutzung des Grundstückes bezahlt der Erbbaurechtsnehmer eine regelmäßige Gebühr an den Erbbaurechtsnehmer. Diese wird Erbbauzins oder auch Erbpacht genannt. Der Erbbaurechtsnehmer kann das Erbbaurecht/Haus jederzeit veräußern, vererben und mit einer Grundschuld oder Hypothek belasten. Dies ist möglich, da das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuch hat.
Das A & O zu Erbbaurechten
Alle Informationen, die Sie brauchenWer ist der Erbbaurechtsgeber und wer der Erbbaurechtsnehmer?
Der Erbbaurechtsgeber ist der Eigentümer des "erbbaurechtsgebenden" Grundstückes. Er ist also derjenige, der das Grundstück verpachtet. Der Erbbaurechtsnehmer ist derjenige, welchem das Haus gehört - oder alternativ das Recht, dort erst noch ein Haus zu bauen.
Wie lange dauert ein Erbbaurecht an?
Erbbaurechte werden in der Regel über 99 Jahre geschlossen. Das Ende der Laufzeit erleben also nur die Kinder oder Enkel der vertragsschließenden, sofern die Immobilie nicht zwischenzeitlich verkauft wurde. Es ist aber auch möglich, eine andere Laufzeit zu vereinbaren.
Was passiert nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts?
Nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages endet das Pachtverhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer. Das bedeutet, dass das Eigentum an dem Bauwerk wieder mit dem Eigentum des Grundstückes verschmilzt und somit an den Eigentümer des Grundstückes, den Erbbaurechtsgeber fällt. Der Erbbaurechtsnehmer wird für den Verlust seines Eigentums entschädigt -die Höhe dieser Entschädigung kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart worden sein und kann weniger betragen, als das Bauwerk wert ist. Hier sollten Sie unbedingt beachten, dass Sie den Wert Ihres Erbbaurechts nur bedingt mit den Kaufpreisen vergleichen können, die für Häuser in der Nachbarschaft gezahlt wurden. Erbbaurechten sind weniger wert, als Häuser auf "normalen Grundstücken".
Eine Alternative zum Auslauf des Erbbaurechts ist, dass der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück an den Erbbaurechtsnehmer verkaufen könnte. In diesem Fall gehören dann dem Erbbaurechtsnehmer sowohl das Haus als auch das Grundstück. Er kann die Eigentume an beidem wieder vereinigen, indem er das Erbbaurecht auflöst. Bitte beachten Sie, dass der Erbbaurechtsnehmer keinen Anspruch darauf hat, dass ihm der Erbbaurechtsgeber das Grundstück verkauft. Diese Alternative ist vollständig auf den Willen des Grundstückseigentümers angewiesen.
Eine andere Möglichkeit ist, dass ein neuer Erbbaurechtsvertrag geschlossen wird. Hier werden in der Regel jedoch deutlich höhere Konditionen vereinbart, da die Grundstückspreise vor 99 Jahren noch deutlich günstiger waren, als heutige Preise. Auch bei dieser Option ist der Erbbaurechtsnehmer auf die Mitwirkung des Erbbaurechtsgebers angewiesen. Er hat keinen Anspruch auf einen neuen Pachtvertrag.
Wie wird ein Erbbaurecht bestellt?
Ein Erbbaurecht wird notariell bestellt. Es zählt zu den Immobiliengeschäften und somit unterliegt die Bestellung eines Erbbaurechts der Beurkundungspflicht. Es wird ein Erbbaurechtsvertrag vom Notar auf Anweisung der Vertragsparteien beauftragt, in welchem alle Konditionen vereinbart werden. Hierzu zählt insbesondere die Höhe des Erbbauzinses und etwaige Erhöhungsmöglichkeiten, die Laufzeit der Erbpacht und es kann auch die Höhe der Heimfallvergütung bzw. die Entschädigung bei Auslauf des Erbbaurechts vereinbart werden.
Wer bezahlt die Grundsteuer bei einem Erbbaurecht.
Da es beim Erbbaurecht zwei Eigentume gibt - das Erbbaurecht und das erbbaurechtsgebende Grundstück, gibt es auch zwei Grundsteuerbescheide. Die Grundsteuer für das Erbbaurecht trägt entsprechend der Erbbaurechtsnehmer, während die Grundsteuer für das Grundstück vom Erbbaurechtsgeber bezahlt werden muss.
Was darf ich auf meinem Erbbaurechtsgrundstück bauen?
Was Sie bauen dürfen hängt zum einen vom Erbbaurechtsvertrag ab und zum anderen vom Bauamt. Es kann sein, dass im Erbbaurechtsvertrag schon vereinbart wurde, zu welchem Zweck das Grundstück bebaut werden soll. Zudem müssen Sie einen Bauantrag beim Bauamt stellen - wenn der Flächennutzungsplan beispielsweise nur eine gewerbliche Bebauung in der Nachbarschaft vorsieht, dann ist es unwahrscheinlich, dort ein Wohnhaus bauen zu dürfen.
Was bedeutet Heimfall?
Beim Heimfall fällt das Eigentum an dem Erbbaurecht wieder zurück an den Erbbaurechtsgeber, den Grundstückseigentümer. Da der Eigentümer der Grundstücks nun auch Eigentümer des Erbbaurechts ist, nennt man dies dann ein "Eigentümer-Erbbaurecht". Das Erbbaurecht wird nicht automatisch aufgelöst, es wechselt lediglich den Eigentümer. Der Heimfall kann nur vom Erbbaurechtsnehmer ausgelöst werden, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Dies kann beispielsweise die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht sein, innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein Bauwerk auf dem Erbbaurecht zu errichten. Die Insolvenz des Erbbauberechtigten oder die Zwangversteigerung des Erbbaurechts kann ebenfalls den Heimfallanspruch auslösen. Es besteht auch ein Heimfallanspruch, wenn der Erbbaurechtsnehmer mit der Zahlung des Erbbauzinses um mindestens zwei Jahresbeträge in Rückstand gerät. Für den Verlust des Eigentums steht dem Erbbauberechtigten auch hier eine Entschädigung zu - die sogenannte Heimfallvergütung. Die Höhe der Heimfallvergütung kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart worden sein. Ist dort nichts anderslautendes vereinbart, entspricht die zu zahlende Heimfallvergütung dem gemeinen Wert des Erbbaurechts.
Wie bewertet man ein Erbbaurecht?
Die Bewertung von Erbbaurechten ist nicht mit der Bewertung eines normalen Hauses zu vergleichen. Sie können als Vergleichswerte nur die Werte von in der Nachbarschaft verkauften, Ihrer Immobilie ähnlichen Erbbaurechten heranziehen, nicht jedoch die Kaufpreise von normalen Häusern in der Umgebung. Für den Wert entscheidend ist nicht nur die Gebäudesubstanz, sondern auch die Restlaufzeit der Erbpachtvertrages und die darin vereinbarten Konditionen. Es macht Sinn, bei der Bewertung eines Erbbaurechts einen Verkehrswertgutachter hinzuzuziehen.
Was muss ich beachten, wenn ich ein Erbbaurecht verkaufen möchte?
Nicht auf die leichte Schulter zu nehmenWenn Sie ein Erbbaurecht verkaufen möchten, dann sollten Sie sich zunächst genauestens mit Erbbaurechten vertraut machen und die Inhalte Ihres Erbbaurechtsvertrages studieren. Die meisten Interessenten wissen nicht, was ein Erbbaurecht ist. Was die meisten aber wissen ist, dass ein Erbbaurecht irgendetwas schlechtes ist und man unbedingt die Finger davon lassen sollten. Diese Angst gilt es, möglichen Kaufinteressenten zu nehmen. Niemand kauft ein Haus, wenn es kein gutes Gefühl hat. Am besten nimmt man potentiellen Interessenten ihre Angst, wenn man sie umfangreich über das Erbbaurecht und den Erbbaurechtsvertrag aufklärt.
Ein entscheidender Faktor ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Eine Familie, welche plant, in das Haus einzuziehen, wird wenig zu einem Kauf geneigt sein, wenn die Restlaufzeit nur noch wenige Jahre beträgt. Was kann man also tun, wenn der Erbbaurechtsvertrag bald ausläuft, Sie das Haus aber gern vorher verkaufen möchten? Es macht Sinn, sich in dieser Situation mit dem Erbbaurechtsgeber in Verbindung zu setzen und eine Lösung zu finden. Wenn man dieser Familie, welche sich für das Haus interessiert, nun also sagen kann, wie es nach dem Auslauf des Erbbaurechtes weitergeht und eine Lösung präsentieren kann, dann steigen die Chancen auf eine Einigung über den Verkauf deutlich. Diese Lösung sollte natürlich am Besten nicht lauten, dass das Bauwerk den Besitzer wechseln wird, da der Erbbaurechtsgeber das Haus am Ende der Laufzeit selbst übernehmen möchte.
Zusammengefasst ist das wichtigste für einen erfolgreichen Verkauf eines Erbbaurechts eine gute Fachkenntnis, viel Geduld und ein geschicktes Händchen bei der Verhandlung. Die Hürde der Preisfindung können Sie am Besten überwinden, indem Sie sich an einen Verkehrswertgutachter wenden.
Wenn Sie sich nicht absolut sicher darüber sind, dass Sie bestmöglich für den Verkauf des Erbbaurechts gewappnet sind, dann sollten Sie einen Makler einschalten.
Ihr Ansprechpartner
Verkauf, Vermietung
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Lukas Grashoff
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